Podział nieruchomości, podział działki

Podział nieruchomości jest jedną z czynności występujących w geodezji. Geodezyjny podział to ewidencyjne wyodrębnienie przynajmniej dwóch lub większej liczby nowych działek, bez zmiany ich dotychczasowego właściciela. Prawidłowy  projekt podziału działki ma skutkować najefektywniejszym wykorzystaniem jej potencjału, przy uwzględnieniu wymogów prawa budowlanego oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Proces geodezyjnego podziału, to okres od kilku tygodni do kilku miesięcy. Ma na to wpływ wiele czynników, m. in. rodzaj nieruchomości podlegającej podziałowi (teren rolny, czy jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego czy też nie), jej wielkość, źródłowa dokumentacja techniczna określająca położenie znaków granicznych itd. Powyższe czynniki wpływają również na koszt wykonania podziału działki. Prosty podział nieruchomości można wykonać już od 2000zł.

Dokumenty jakie należy złożyć w urzędzie wnioskując o podział działki:

1. Wniosek pisemny o podział nieruchomości wraz z określeniem celu podziału.
2. Dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, w szczególności oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (inne dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości to odpis z Księgi Wieczystej, umowa w formie aktu notarialnego, postanowienie stwierdzające nabycie spadku).
3. Wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej obejmująca nieruchomość podlegającą podziałowi.
4. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku planu miejscowego (o ile została wydana i jest obowiązująca).
5. Wstępny projekt podziału – z wyjątkiem podziałów, dokonywanych niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
6. W przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków – pozwolenie na podział nieruchomości wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.
7. Pełnomocnictwo – jeśli wnioskodawca jest reprezentowany przez inną osobę.

Dokumentacja jaka musi zostać wykonana przez geodetę uprawnionego, dołączona do wniosku:

1. Protokół z przyjęcia granic.
2. Wykaz zmian gruntowych.
3. Wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej.
4. Mapa z projektem podziału.

 

Poniżej szczegółowe informacje o poszczególnych etapach podziału nieruchomości:

1.    Wstępny projekt podziału (wymagana opinia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta).

Wstępny projekt podziału działki sporządzany jest na podkładach mapowych. Zawiera on niezbędne dane ewidencyjne oraz informacje graficzne w zakresie nowo planowanych działek.  Etap ten można przeprowadzić samodzielnie, lecz najlepiej jest  już na tym etapie skorzystać z pomocy geodety.

2.    Opinię na temat wstępnego projektu podziału oraz ocenę zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub z warunkami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego). Wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje opinię na temat wstępnego projektu podziału następuje po złożeniu wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami:

• dokumentem stwierdzającym tytuł prawny do nieruchomości (odpis z księgi wieczystej, akt własności),
• wypis z rejestru gruntów i kopie mapy ewidencyjnej (dokumenty te można pozyskać z Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej),
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ( tylko w przypadku, kiedy plan nie określa zasad podziału nieruchomości)
• wstępnym projektem podziału nieruchomości, sporządzonym na kopii mapy zasadniczej.

Opinia o zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego ma formę postanowienia, na które przysługuje zażalenie do sadowego kolegium odwoławczego. W przypadku, gdy gmina dopiero ogłosiła przystąpienie do sporządzenia planu, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie dłużej niż na 6 miesięcy. W przypadku pozytywnej opinii można przystąpić do opracowania projektu podziału, w formie operatu sporządzonego przez geodetę posiadającego stosowne uprawnienia geodezyjne.

3.    Określenie granic nieruchomości podlegającej podziałowi.

Geodeta uprawniony dokonuje czynności geodezyjnych, polegających na odszukaniu punktów załamania granic oraz dokładnego określenia powierzchni nieruchomości podlegającej podziałowi. Po zakończeniu tych czynności geodeta okazuje granice zainteresowanym stronom, które wcześniej zostały zawiadomione. Nieobecność stron nie wstrzymuje procesu podziałowego. Z czynności tych sporządzany jest protokół z przyjęcia granic nieruchomości do podziału.

4.    Sporządzenie przez geodetę projektu z projektowanymi granicami wydzielanych części działki.

Geodeta sporządza ostateczny projekt podziału, w oparciu o wstępny projekt. Operat geodezyjny wraz z projektem podziału zostaje przekazany do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, celem kontroli i przyjęcia do zasobu geodezyjnego.

5.    Ostateczną decyzję o podziale nieruchomości.

Mapa z projektem podziału nieruchomości, uwierzytelniona przez Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, jest podstawą dla wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do zatwierdzenia zaproponowanego podziału decyzją administracyjną. Prawomocna decyzja administracyjna pozwala wprowadzić zmiany w operacie ewidencji gruntów i budynków.

6.    Wyniesienie i okazanie granic stronom postępowania podziałowego w terenie przez geodetę.

Ostatnim etapem procesu geodezyjnego podziału jest wyznaczenie w terenie granic nowo zaprojektowanych działek. Geodeta tyczy  nowe punkty graniczne i stabilizuje je w obecności właścicieli sąsiadujących nieruchomości. Sporządzony operat wraz z protokołem składa się do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

7.    Przekazanie właścicielowi dokumentów będących podstawą do wpisania zmian do księgi wieczystej.

 

Podział nieruchomości rolnych

Najprostszą formą geodezyjnego podziału działek jest podział w trybie rolnym. Geodeta wydziela działki położone na terenach rolnych, których powierzchnia po podziale nie może być mniejsza niż 3000 m2 (30 a). Podział gruntów rolnych i leśnych nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Etapy podziału nieruchomości rolnych i leśnych:

1.    Przygotowanie projektu podziału.

Projekt podziału działki sporządzany jest na podkładach mapowych. Zawiera on niezbędne dane ewidencyjne oraz informacje graficzne w zakresie nowo planowanych działek. Jedynym ograniczeniem dla geodety jest minimalna powierzchnia 30 arów.

2.    Określenie granic nieruchomości podlegającej podziałowi

Geodeta uprawniony dokonuje czynności geodezyjnych polegających na odszukaniu punktów załamania granic oraz dokładnego określenia powierzchni działek podlegających podziałowi. Po zakończeniu tych czynności geodeta okazuje granice zainteresowanym stronom, które wcześniej zostały zawiadomione. Nieobecność stron nie wstrzymuje procesu podziałowego. Z czynności tych sporządzany jest protokół z przyjęcia granic nieruchomości do podziału.

3.    Wyniesienie i okazanie granic stronom postępowania podziałowego w terenie przez geodetę.

Ostatnim etapem procesu podziału jest wyznaczenie w terenie granic nowo zaprojektowanych działek. Geodeta tyczy  nowe punkty graniczne i stabilizuje je w obecności właścicieli sąsiadujących nieruchomości. Sporządzony operat wraz z protokołem składa się do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

4.    Przekazanie właścicielowi dokumentów będących podstawą do wpisania zmian do księgi wieczystej.